Кадастровая стоимость: что это, как она формируется и зачем её знать

В 2022–2023 годах по всей стране проведут кадастровую оценку недвижимости. Учтут земельные участки, дома, квартиры, даже гаражи. Зачем это делается и что это означает для собственника? Рассказываем, что такое кадастровая стоимость вообще и в каких ситуациях она может понадобиться. А также выясняем, откуда она берётся и где можно её узнать.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Сведения о кадастровой стоимости могут потребоваться владельцу в двух случаях:

1. Знать базу для земельного, имущественного и налога на доходы. 
2. Определить размер государственной пошлины — например, в судебных спорах.

При покупке недвижимости эти цифры чаще всего остаются за кадром — ведь продавец и покупатель обсуждают другую цену, рыночную. Она формируется иначе и обычно оказывается заметно выше кадастровой. Если это не так — есть повод задуматься и выяснить причины такого щедрого предложенияпредложения

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость определяется не для конкретной квартиры, участка или постройки, а сразу для целой группы объектов. В этом её ключевое отличие от рыночной стоимости. Если на рыночную стоимость ощутимо влияют, допустим, нюансы планировки, качество отделки и даже вид из окна, то при кадастровой оценке подобные индивидуальные особенности не берут в расчёт.     

Специалист, который делает оценку рыночной стоимости недвижимости (например, для ипотеки), обязательно осматривает её. При кадастровой оценке осмотр не делают, а стоимость определяют, опираясь только на официальные цифры и документы.

Рыночная стоимость может меняться — она не фиксированная. Кадастровую стоимость пересматривают с периодичностью, которую определяет закон. В большинстве регионов она изменяется раз в 4 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые 2 года.

Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость
Устанавливается массово, для целого списка (группы) объектов	Устанавливается индивидуально, для конкретного объекта
Учитывает только те факторы, которые характеризуют все объекты группы	Учитывает все факторы, включая индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимости
Устанавливается исключительно на основании документов и официальных сведений, осмотр объектов не предусмотрен	Устанавливается не только на основании документальных сведений, но и осмотра объекта, проведённого специалистом (оценщиком)
Устанавливается на конкретную дату и не меняется до следующей кадастровой оценки	Меняется при изменениях самого объекта или внешних условий (обстоятельств)

От чего зависит размер кадастровой стоимости
На кадастровую стоимость влияют разные факторы. Вот некоторые из них:

• расположение недвижимости; 
• площадь недвижимости; 
• сопутствующая инфраструктура;
• состояние местного рынка недвижимости;
• социальная и экономическая ситуация в регионе.

Если дом ветхий или в аварийном состоянии, это тоже отразится на его стоимости. На итоговую цифру влияют даже тарифы на подключение к инженерным сетям или расценки на энергоресурсы и строительные услуги.

Кто и как определяет кадастровую стоимость
В каждой области или крае для кадастровой оценки создают бюджетное учреждение и наделяют его необходимыми полномочиями. К примеру, в Москве эту работу проводит ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», его учредитель — Департамент городского имущества города Москвы.  

Такое учреждение собирает сведения о расположенной на этой территории недвижимости, причём любой собственник может направить ему декларацию о характеристиках своего недвижимого имущества, чтобы быть уверенным, что все нужные данные представлены верно и в полном объёме.

Собранную информацию анализируют и делают расчёт кадастровой стоимости для каждой выделенной группы объектов. Результаты заносят в отчёт и отправляют его в региональное подразделение Росреестра. После проверки проект документа поступает в органы местного самоуправления районов, городов и сельских поселений. Его размещают на официальных сайтах всех структур, которые занимаются оценкой. 

Если владелец обнаружит в проекте отчёта ошибку или неточность, можно направить свои замечания, подтвердив их документами. Если сведения подтвердятся, то ошибку исправят. После проверки и правок готовый отчёт утвердят и официально опубликуют.

Прдробнее https://pechatnick.com/articles/vizitka-rasskajet-rykovodstvo-po-osparivaniu-kadastrovoi-stoimosti